Ihr Recht

Nebenkosten

Die Nebenkosten haben teilweise das Ausmaß einer zweiten Miete erreicht.

Wir stellen in der Regel fest, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist. Dies beginnt bei den Kostenarten, die umgelegt werden, bezieht sich aber auch auf die Art und Weise der Umlage (Umlageschlüssel) bis hin zu der Höhe der einzelnen Betriebskosten.

 

Soweit pauschale Nebenkosten vereinbart wurden, sind mit der Zahlung dieses Pauschalbetrages die Nebenkosten abgegolten. Sollten in Wirklichkeit die Nebenkosten durch den Pauschalbetrag nicht abgedeckt sein, braucht der Mieter keine Nachzahlung zu leisten. Er kann allerdings auch keine Rückzahlung verlangen, falls die Pauschale höher war als die tatsächlichen Kosten.

Mieterhöhung

Seit dem 01.09.2001 gibt es eine sogenannte Kappungsgrenze, die 20 % beträgt.

Danach kann ein Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 % erhöhen, es sei denn, der ortsübliche Mietzins wird durch die Mieterhöhung überschritten. Leider verhält es sich in Baden-Baden und Umgebung so, dass keine Mietspiegel existieren, so dass wir auf Erfahrungswerte angewiesen sind.

 

Der Mieterverein Baden-Baden und Umgebung e.V. hat eine eigene "Mietkartei" erstellt, aus der sich Vergleichsmieten entnehmen lassen.

 

Allgemein wird man feststellen müssen, dass durch den Wegzug der ausländischen Streitkräfte aus Baden-Baden und Umgebung der Mietmarkt in den vergangenen Jahren eher entlastet wurde und die Engpässe, die noch Mitte der 90er-Jahre bestanden, sich entkrampft haben.

Mietminderung

2004, 336). Danach ist ein Mieter zur Kürzung der Miete berechtigt, wenn die tatsächlich angemietete Wohnfläche mehr als 10 % unter der im Vertrag angegebenen Fläche liegt.

Für unsere Mitglieder können wir eine Wohnflächenberechnung durchführen, die vor allem dann sinnvoll erscheint, wenn die Wohnung Schrägen ausweist.

 

Eine Mietminderung ist grundsätzlich auch dann möglich, wenn den Vermieter an dem vorhandenen Mangel kein Verschulden trifft. Dies gilt vor allem in Fällen der Lärmbeein­trächtigung, etwa durch Baumaßnahmen in der unmittelbaren Nachbarschaft.

Schönheitsreparaturen

Durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.06.2004 sind viele Klauseln in Mietverträgen, die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, unwirksam. Dies gilt auch für Mietverträge aus dem hiesigen Bezirk, vor allem für den Mietvertrag von Dr. Lang (gelb) und für den Mietvertrag von Herrn Bräutigam (weiß). Generell wird man sagen können, dass immer dann, wenn der Mietvertrag "starre Renovierungsklauseln" enthält, wonach ein Mieter "spätestens, mindestens etc." nach einem bestimmten Fristenplan Schönheitsreparaturen durchführen muss, die diesbezügliche Verpflichtung unwirksam ist. Es verbleibt dann bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter Schönheitsreparaturen durchzuführen hat.

Kaution

Oft wird angefragt, ob die Kaution gegen Ende der Mietzeit "abgewohnt" werden kann.

 

Dies wird von den Gerichten verneint. Regelmäßig erkennen die Gerichte im Übrigen eine 6-monatige Prüfungsfrist des Vermieters an, bevor dieser verpflichtet ist, die Kaution auszubezahlen.

 

Dies gilt natürlich dann nicht, wenn keine Ansprüche mehr aus dem Mietvertrag gegen den Mieter bestehen. Liegt ein Wohnungsübergabeprotokoll vor, wonach die Wohnung als ordnungsgemäß abgenommen wurde, besteht insoweit kein Zurückbehaltungs­recht an der Kaution. Allenfalls könnte dann noch ein Einbehalt für abzurechnende Neben­kosten gemacht werden, wenn zu erwarten ist, dass der Mieter etwas nachzahlen muss. Die Höhe des Einbehalts hängt nicht zuletzt auch von vorangegangenen Nebenkostenabrechnungen ab.